Νέοι Κανόνες για την Τουριστική Ανάπτυξη στην Ελλάδα
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) εισάγει σημαντικές αλλαγές στον τομέα του τουρισμού σε εθνικό επίπεδο, επηρεάζοντας ξενοδοχειακές μονάδες, περιοχές εκτός σχεδίου δόμησης, παράκτιες ζώνες και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο κύριος στόχος είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και των τοπικών κοινοτήτων.
Το newsletter του iEidiseis καθημερινά στο inbox σου. Κάνε εγγραφή εδώ.
Ανάμεσα στα άλλα, το ΕΧΠ-Τ καθορίζει σαφείς κανόνες για τις νέες επενδύσεις στον τομέα του τουρισμού, βελτιώνει τη διαδικασία ανάπτυξης ξενοδοχείων και άλλων υποδομών και δίνει προτεραιότητα στις νησιωτικές περιοχές καθώς και σε ευαίσθητες οικολογικά ζώνες.
Τι είναι το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό;
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό δημοσιεύθηκε με απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη στις 7 Αυγούστου 2026 (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026). Πρόκειται για ένα εθνικής σημασίας σχέδιο που καθορίζει πού μπορεί να αναπτυχθεί ο του tourism στη χώρα μας καθώς επίσης τους κανόνες που θα διέπουν αυτήν την ανάπτυξη.
Ο σκοπός αυτού του πλαισίου είναι να προσδιορίσει στρατηγικές κατευθύνσεις καθώς και μεσομακροχρόνιους στόχους σχετικά με τη χωρική διάρθρωση της βιομηχανίας αυτής. Η έμφαση δίνεται στην οικονομική βιωσιμότητα αλλά επίσης στην περιβαλλοντική προστασία.
Tι αλλάζει με το νέο ΕΧΠ-Τ;
Για πολλά χρόνια η Ελλάδα δεν είχε ένα σύγχρονο εργαλείο στρατηγικού σχεδιασμού όσον αφορά τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης. Το νέο πλαίσιο έρχεται να καλύψει αυτό το κενό θέτοντας σαφείς κατευθύνσεις που επιδιώκουν μια ισορροπημένη προσέγγιση μεταξύ της ανάπτυξης των υποδομών και της προστασίας των φυσικών πόρων.
Bασικοί Στόχοι & Στρατηγικές Κατευθύνσεις
Kεντρικός στόχος είναι η προώθηση ενός βιώσιμου μοντέλου ανάπτυξης που σέβεται τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής.Το σχέδιο αποσκοπεί στη βελτίωση της συνολικής εμπειρίας των επισκεπτών ενώ ενισχύει ποικιλία μορφών θεματικού τουρισμού πέρα από τον παραδοσιακό ήλιο και θάλασσα.
Eπιπλέον, προγραμματίζεται η ενσωμάτωση σύγχρονων υποδομών υψηλής ποιότητας ώστε να διευρυνθεί η διάρκεια της θερινής περιόδου ενώ παράλληλα μειώνονται οι ανισότητες μεταξύ διαφορετικών περιοχών μέσω μιας ολοκληρωμένης διαχείρισης προορισμών.
Pώς κατηγοριοποιείται ο εθνικός χώρος;
Aυτή η κατηγοριοποίηση βασίζεται κυρίως στην ένταση της παρουσίας των επισκεπτών σε κάθε περιοχή λαμβάνοντας υπόψη τόσο τον αριθμό κλινών όσο κι εκείνον των μόνιμων κατοίκων ανά Δημοτική Ενότητα. Οι περιοχές ταξινομούνται σε πέντε βασικές κατηγορίες:
- (A) Περιοχές Eλεγχόμενης Aνάπτυξης
- (B) Αναπτυγμένες Περιοχές
- (C) Αναπτυσσόμενες Περιοχές
- (D) Περιοχές Πρώϊμης Aνάπτυξης
- (E) Περιοχές Eνίσχυσης Eιδικής Aνάπτυξης
Pρακτικές Συνέπειες αυτής της Κατηγοριοποίησης:
Aυτή η ταξινόμηση καθορίζει τους όρους κάτω από τους οποίους μπορεί να αναπτύσσεται οτουρίστας σε κάθε περιοχή επηρεάζοντας άμεσα τις δυνατότητες νέων επενδύσεων καθώς επίσης τα όρια αρτιότητας καταλυμάτων όπως επίσης τους κανόνες προστασίας φυσικών πόρων ανά περιοχή.
Στις Περιοχές Eλεγχόμενης Aνάπτυξης (A), επικεντρώνεται κυρίως στη βελτίωση υφιστάμενων καταλυμάτων αντί νέας ανέγερσης μονάδων.
Στην περίπτωση νέων ξενοδοχείων εκτός σχεδίου απαιτούνται συγκεκριμένα μεγέθη γηπέδων ώστε να εξασφαλιστεί ότι οι παρεμβάσεις θα γίνουν χωρίς αρνητικές συνέπειες στο περιβάλλον ή την κοινωνία.
Στις Αναπτυγμένες περιοχές (B), συνεχίζεται η προσπάθεια ποιοτικής αναβάθμισης αλλά υπό πιο ευνοϊκούς όρους συγκριτικά με προηγούμενες φάσεις.
Νέες Ρυθμίσεις για τον Τουρισμό και την Ανάπτυξη
Η επιτρεπόμενη έκταση για τουριστικές μονάδες εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα,ενώ στα νησιά της αντίστοιχης κατηγορίας επιτρέπεται η δημιουργία μονάδων έως 350 κλίνες. Παράλληλα, ενισχύονται οι εναλλακτικές μορφές τουρισμού και η ανάπτυξη σύγχρονων υποδομών στον τομέα αυτό.
Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ) υπάρχει μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων, με στόχο τη σταδιακή βελτίωση του τουριστικού προϊόντος. Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) δίνεται προτεραιότητα στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών και στην αξιοποίηση των μοναδικών χαρακτηριστικών κάθε περιοχής. Οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) επικεντρώνονται κυρίως σε ειδικές μορφές τουρισμού όπως ορεινός, ιαματικός ή θαλάσσιος.
Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ.,όπου προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα για την ανάπτυξη του τουρισμού. Για τα μικρότερα νησιά στις Ομάδες ΙΙ και ΙΙΙ ισχύουν πιο αυστηρές κατευθύνσεις προστασίας της φυσιογνωμίας τους, με περιορισμούς στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων μονάδων (έως 100 κλίνες), ώστε να διατηρηθεί η φυσική τους ομορφιά.
Σε περιπτώσεις που υπάρχουν συγκρούσεις μεταξύ δύο ή περισσότερων κατευθύνσεων/ρυθμίσεων για μια συγκεκριμένη περιοχή,υπερέχουν οι πιο προστατευτικές διατάξεις για το περιβάλλον,με σκοπό τη διασφάλιση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών της περιοχής.
Αλλαγές στην Αρτιότητα Εκτός Σχεδίου
Με την έκδοση του ΦΕΚ σχετικά με το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού (ΕΧΠ-Τ),μέχρι να καθορίσουν οι πολεοδομικοί σχεδιασμοί τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης στις κατηγορίες Α,Β,Γ,Δ και Ε:
- (Α) Η ελάχιστη αρτιότητα είναι πλέον 16 στρέμματα (από προηγούμενα όρια που κυμαίνονταν από 4 έως 8 στρέμματα).
- (Β) Η ελάχιστη αρτιότητα είναι επίσης τώρα σταθερά στα 12 στρέμματα.
- (Γ) & (Δ) Η απαιτούμενη αρτιότητα παραμένει σταθερή στα 8 στρέμματα.
- (Ε) Διατηρείται η πρόβλεψη από τα προηγούμενα επίπεδα αρτιότητας κατά παρέκκλιση μόνο αν αφορά επενδύσεις που πληρούν αυστηρές προδιαγραφές.
Κανονισμοί για την Παράκτια Ζώνη
Το νέο πλαίσιο εισάγει αυστηρούς κανόνες προστασίας της παράκτιας ζώνης ώστε να διαφυλάξει το φυσικό τοπίο. Στην περιοχή από μηδέν έως είκοσι πέντε μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλήρως νέες κατασκευές εκτός από έργα πρόσβασης ατόμων με αναπηρία ή ασθενοφόρων καθώς επίσης συγκεκριμένες παρεμβάσεις σύμφωνα με τη νομοθεσία περί αιγιαλού.
Προστασία Προστατευόμενων Περιοχών
Το νέο ΕΧΠ-Τ προσφέρει πρόσθετες οδηγίες προστασίας στις περιοχές ενταγμένες στο Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών δίνοντας έμφαση σε βιώσιμες πρακτικές στον τομέα τουτουτισμού ώστε να εξασφαλιστεί η βιοποικιλότητα μέσω αυστηρότερων όρων δόμησης.
Οι ρυθμίσεις που προτείνονται στο νέο σχέδιο επικεντρώνονται στην ενίσχυση της τουριστικής ανάπτυξης στις περιοχές (Ε), καθώς και στη μείωση της διάσπαρτης δόμησης εκτός σχεδίου.Παράλληλα, υπάρχει η ανάγκη για τη δημιουργία ενός εξειδικευμένου μηχανισμού παρακολούθησης που θα διασφαλίσει την εφαρμογή αυτών των κανονισμών. Ιδιαίτερη προσοχή έχει δοθεί στις τροποποιήσεις των μεταβατικών διατάξεων, στις επιπλέον ρυθμίσεις που αφορούν τα νησιά και στις προτεινόμενες κατευθύνσεις σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.