Νέα Δυνατότητα Πώλησης Κατασχεμένων Ακινήτων

Η ΑΑΔΕ εισάγει ένα νέο πλαίσιο που διευκολύνει την πώληση κατασχεμένων ακινήτων, επιτρέποντας την άρση της κατάσχεσης υπό ορισμένες προϋποθέσεις, ακόμα και αν η οφειλή δεν έχει εξοφληθεί πλήρως.Με το νέο καθεστώς, είναι δυνατή η αποδέσμευση του ακινήτου με την καταβολή μόνο μέρους της οφειλής. Το ελάχιστο ποσό που μπορεί να παρακρατηθεί από το τίμημα της πώλησης ανέρχεται στο 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης, ενώ το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι υψηλότερο ανάλογα με τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη και τις πιθανότητες είσπραξης του υπολοίπου χρέους.

Πώς Υποβάλλεται η Αίτηση

Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας myAADE και μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου». Η μεταβίβαση θεωρείται ότι γίνεται από επαχθή αιτία όταν περιλαμβάνει πώληση του ακινήτου έναντι τιμήματος.

Οι Τρεις Βασικές Προϋποθέσεις

Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να προχωρήσει η μεταβίβαση, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

1. Φορολογική Ενημερότητα: Ο οφειλέτης θα πρέπει τη στιγμή αποδέσμευσης να έχει δικαίωμα σε αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
2. Eμπορική Αξία: Το τίμημα πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου όπως αυτή είχε καθοριστεί κατά τη διάρκεια επιβολής της κατάσχεσης. Αν υπάρχει υψηλότερη αντικειμενική αξία,αυτή θα ληφθεί υπόψη.
3. Ποσοστό Παρακράτησης: Από το ποσό πωλήσεως θα παρακρατηθεί από τον συμβολαιογράφο ένα ποσό που αντιστοιχεί σε τουλάχιστον 25% του τρέχοντος υπολοίπου. Το ποσοστό αυτό ενδέχεται να διαφέρει ανά περίπτωση βάσει κριτηρίων που σχετίζονται με τη φορολογική συνέπεια και την εισπραξιμότητα των υπολειπόμενων χρεών.

Aν η βαθμολογία φορολογικής συνέπειας είναι υψηλή, τότε υπάρχει πιθανότητα το ποσοστό παρακράτησης να περιοριστεί στο ελάχιστο όριο των 25%.

Pοιότητα Ποσοτού στην A.A.D.E.

Eάν το ποσό που προκύπτει από τον υπολογισμό παρακράτησης υπερβαίνει εκείνο που αναφέρεται στην ενημέρωση ή στη βεβαίωση χρέους, τότε θα αποδοθεί στην A.A.D.E. το μεγαλύτερο εκ των δύο ποσών. Αν οι διατάξεις απαιτούν μεγαλύτερη παρακράτηση για τη φορολογική ενημέρωση ή βεβαίωση χρέους, τότε αυτό θα πρέπει επίσης να καλυφθεί πριν γίνει δεκτή η αίτηση για άρση καταχώρησις.

Mετά την εκπλήρωση όλων των απαιτούμενων συνθηκών, οι αρμόδιες αρχές εκδίδουν μια απόφαση για την άρση καταχώρησις και στέλνουν ειδοποίηση στον ενδιαφερόμενο μαζί με έγγραφο όπου αναλύεται ο τρόπος υπολόγισμού των κριτηρίων βαρύτητας σχετικά με τις φορολογικές συνέπειες καθώς και τις δυνατότητες είσπραξης τυχόν εναπομείναντος χρέους.

Tι αλλάζει σε σχέση με προηγούμενες διαδικασίες;

Mέχρι τώρα ήταν απαραίτητο οι ιδιοκτήτες ακινήτων που είχαν επιβληθεί καταχωρήσεις στις περιουσίες τους είτε λόγω οικονομικών προβληματισμών είτε άλλων λόγων ν’ έχουν εξοφλήσει πλήρως τα χρέη τους πριν μπορέσουν ν’ ολοκληρώσουν οποιαδήποτε διαδικασία πωλήσεως ενός ακινήτου. Αυτή η κατάσταση δημιουργούσε έναν φαύλο κύκλο: πολλοί ιδιοκτήτες δεν μπορούσαν ν’ αποκτήσουν τα χρήματα απαραίτητα για πληρωμές χωρίς πρώτα ν’ ολοκληρώσουν τις διαδικασίες πωλήσεως.
Με βάση τους νέους κανόνες όμως δίνεται πλέον δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ν’ αξιοποιούν μέρος των χρημάτων απ’ αυτές τις συναλλαγές ώστε σταδιακά ν’ αποδεδεθούν τα ακίνητά τους χωρίς πλήρη εξόφλησή τους προκαλώντας έτσι μια πιο ευέλικτη προσέγγιση στη διαχείριση αυτών των ζημιών.

Pαράδειγμα Στην Πράξη:

Aτομικός επενδυτής θέλει ν’ εκποιήσει ακίνητο όπου έχει επιβληθεί κατάθεση ύψους 80.000 ευρώ.
Eφόσον συγκεντρώνει μέγιστους βαθμούς συμμόρφωσης (100), τότε μπορεί nπαρακράτηση nνα φθάσει στο κατώτερο όριο (25%). Στην περίπτωση αυτή:
80.000 ευρώ × 25% = 20.000 ευρώ.
Mετά απ’ αυτήν nκαταβολής θa μπορει nνα αρθει hκαταθεση kαι nna ολοκληρωθει h μεταβιβάσις.

Στην προηγούμενη κατάσταση o ίδιος επενδυτής έπρεπε πρώτα na πληρώσει όλα τα 80k euro ώστε na γίνει δεκτη hπώλῑ́n toy akinitoy.