Αιτίες της Στεγαστικής Κρίσης στην Ελλάδα
Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) αναλύει τους κύριους παράγοντες που συμβάλλουν στη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα στην πρόσφατη έκθεσή του. Σύμφωνα με το ΔΝΤ, η κατάσταση αυτή προκύπτει από ένα επικίνδυνο «κοκτέιλ» αυξανόμενων τιμών, υψηλών ενοικίων και σοβαρών διαρθρωτικών αδυναμιών, καθιστώντας τη στεγαστική κρίση μία από τις πιο σοβαρές προκλήσεις για την ελληνική οικονομία.
Η έκθεση υπογραμμίζει ότι οι τιμές αγοράς και ενοικίασης ακινήτων έχουν αυξηθεί από το 2017 με ρυθμό πολύ ταχύτερο σε σχέση με τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Συγκεκριμένα, οι τιμές έχουν σημειώσει σωρευτική αύξηση περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα έχει αυξηθεί μόλις κατά 47%. Οι αναλυτές του ΔΝΤ εκτιμούν ότι η υπερτίμηση της αγοράς κυμαίνεται γύρω στο 10%. Ένας σημαντικός παράγοντας πίσω από την εκρηκτική αύξηση των τιμών είναι η «επέλαση» ξένων επενδυτών που εντείνουν τη ζήτηση σε μια αγορά όπου η προσφορά είναι περιορισμένη και υπάρχουν σημαντικές δυσλειτουργίες.
Η κατάσταση επιδεινώνεται επίσης λόγω της τάσης να προσφέρονται ακίνητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις (όπως μέσω Airbnb). Η ανάλυση δεδομένων από πλατφόρμες όπως Spitogatos και ΕΛΣΤΑΤ δείχνει ότι καθώς οι βραχυχρόνιες μισθώσεις γίνονται πιο δημοφιλείς,οι τιμές των ακινήτων και των ενοικίων τείνουν να ανεβαίνουν – ιδιαίτερα σε περιοχές με χαμηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Επιπλέον, το υψηλό κόστος ανακαίνισης και τα εμπόδια στις οικοδομικές δραστηριότητες οδηγούν χιλιάδες κατοικίες να παραμένουν κενές ή υποαξιοποιημένες.Το ΔΝΤ τονίζει την ανάγκη για μια πιο επιθετική πολιτική στέγασης ώστε να αξιοποιηθεί αυτό το πολύτιμο αποθεματικό.
Το “Ελληνικό Παράδοξο” στη Στέγαση
Μια ενδιαφέρουσα παρατήρηση του ΔΝΤ αφορά ένα φαινόμενο που παρατηρείται αποκλειστικά στην Ελλάδα: αν και η χώρα διαθέτει ένα μεγάλο στεγαστικό αποθεματικό ανά κάτοικο συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, περίπου το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία ενώ σχεδόν το 13% παραμένει κενό. «Η προσιτή στέγαση βρίσκεται στο επίκεντρο ενός αυτοτροφοδοτούμενου κύκλου που συνδέει την ευαλωτότητα των νοικοκυριών», σημειώνει ο οργανισμός.
«Η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει απλώς έλλειψη κατοικιών αλλά κυρίως πρόβλημα κατανομής του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος», προσθέτει ο οργανισμός. Διαρθρωτικές αδυναμίες εμποδίζουν την αποτελεσματική αξιοποίηση αυτού του αποθέματος ενώ οι χωρικές ανισότητες εντείνουν τη διαφορά μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Δυσκολίες στον Τραπεζικό Δανεισμό
Tα νοικοκυριά φαίνεται πως αντιμετωπίζουν ολοένα μεγαλύτερες δυσκολίες στη λήψη δανείων για αγορά ακινήτου. Το υψηλό κόστος δανεισμού λόγω αυξημένων επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια καθώς επίσης οι περιορισμοί στον τραπεζικό δανεισμό αποτελούν δύο βασικούς παράγοντες που έχουν αρνητικές συνέπειες στον δείκτη προσιτότητας στέγασης – δηλαδή πόσο εύκολα μπορεί ένα μέσο νοικοκυριό να αποκτήσει μια τυπική κατοικία χωρίς να θυσιάσει βασικές ανάγκες.
Όπως αναφέρεται στην έκθεση:
- “Οι τράπεζες απαιτούν ο λόγος εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα (DSTI) να είναι στο 30%.”
- “Ο λόγος δανείου προς αξία ακινήτου (LTV) πρέπει να είναι στο 70%.”
Aυτό σημαίνει ότι πολλά νοικοκυριά υστερούν κατά 7%-17% όσον αφορά τα απαιτούμενα εισοδήματα για τη λήψη ενός στεγαστικού δανείου. Ακόμη κι όταν πληρούν τις απαιτήσεις DSTI, η προκαταβολή εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο: Με ποσοστό αποταμίευσης μόλις στο 10%, θα χρειάζονταν περίπου από 14 έως 24 χρόνια για τη συγκέντρωση της απαραίτητης προκαταβολής.
Προτάσεις του ΔΝΤ για Αντιμετώπιση της Στεγαστικής Κρίσης
- Aξιοποίηση κενών κατοικιών: Η ενεργοποίηση χιλιάδων κενών σπιτιών θεωρείται άμεσo μέτρο ενίσχυσης της προσφοράς στέγασης μέσω κινήτρων ανακαίνιξης ή αντικινήτρων διατήρησής τους σε κατάσταση αδράνειας.
- Eνίσχυση μακροχρόνιων μισθώσεων: Για περισσότερους ιδιοκτήτες μακροχρόνια μίσθωση χρειάζεται μείωση κινδύνων μέσω φορολογικών κινήτρων ή καλύτερης διαφάνειας στις αγορές ενοίκια.
- Aύξηση νέας οικοδομικής δραστηριότητας: Η παραγωγή νέων κατοικιών μπορεί ν’ αυξηθεί μέσω καλύτερης πρόσβασης χρηματοδότηση αλλά κι ενίσχυσεως ανταγωνισμού στον κατασκευαστικό κλάδο.
- Eνίσχυση κοινωνικής κατοίκίας:The ανάπτυξη κοινωνικής κατηγορίας σπιτιού θεωρείται ζωτικής σημασίας μέσα από συνεργασία δημόσιου-ιδιωτικού τομέα ή δημιουργία χαμηλού κόστους κατασκευών.
- < strong > Αναδιάρθρωση μέτρων ζήτησής : Τα οικονομικά μέτρα πρέπει ν’ απευθύνονται συγκεκριμένα ώστε ν’ αποφευχθούν περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές .
- < strong > Συντονισμό δημόσιων πολιτικών : Χρειάζονται συντονισμένες παρεμβάσεις πέρα απ’την αγορά , όπως πολιτικές βελτίωσης εισοδημάτων , πρόσβασεις χρηματοδότηση .